הסוף לקבוצות הרכישה?

ענף הנדל"ן מהווה אפיק השקעה דרכו אלפי משפחות שידרגו את אורח חייהם, הצליחו לצבור הון עצמי משמעותי מכפי שיכלו לחלום לצבור כמותו בעבודתם השגרתית, ורבים אחרים, מתגוררים כיום בדירות אשר ידם לא הייתה משגת לרכשן, אילולא התארגנות במתכונת של קבוצת רכישה. ואולם, הימים האחרונים מלמדים אותנו יותר מתמיד שלעתים, עדיף שקל בטוח מאשר 2 שקלים "רעיוניים".

האם זהו סופן של קבוצות הרכישה? ממש לא! כמו בכל השקעה, יש לבחון בקפידה, האם מדובר בסיכון (מסוכן) או שמא, בסיכון מחושב ובמאמר זה נתמקד בהיבטים החשובים לבדיקה מקדימה בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה –

1. מקור הזכויות במקרקעין;

רבים מן הרוכשים מגיעים אל משרדי המכירות, וכבר בפגישה הראשונה מתלבטים בינם לבין עצמם מה יהיה צבע הקרמיקה במטבח, גודל המרפסת ובמהרה מתחילים לשטות בדמיונם כיצד יעבירו את חיי היומיום בביתם החדש. עצרו! יש מספר בדיקות מקדימות שקודמות לכך –

א. הסכם אופציה:
בדקו כי לגורם המארגן הסכם אופציה חתום בינו לבין הבעלים הרשום במקרקעין. קיומו של הסכם האופציה מעיד על זכויותיו ואפשרותו של הגורם המארגן לארגן את קבוצת הרכישה ויתרה מכך, מסמן על תנאים מוסכמים מראש לעניין רכישת המקרקעין מאת הבעלים הרשום באופן שאינו מאפשר לאחרון, לחזור בו מיד עם התקיימות התנאים למימוש האופציה.

ב. מצב זכויות הבעלים הרשום:
נדבך נוסף וחשוב שיש לבדוק, הינו עניין זכויותיו של הבעלים במקרקעין. האם הזכויות נקיות? האם מוטלות על זכויותיו של הבעלים ו/או על המקרקעין עיקולים למיניהם? שעבודים? התחייבות לצד ג' או הערות לעניין הנכס? במקרה שזכויותיו של הבעלים הרשום אינן נקיות, אין זה אומר שהעסקה איננה מתאימה, אלא כן יש לוודא מהו טיבן של ההערות ו/או השעבודים ומעל הכל, שהגורם המארגן ועורכי דינו מודעים לכך והטמיעו בהסכם מנגנונים מתאימים כדי להסירם.

2. היתכנות למימוש האופציה;

אולי אתם שמחים שנפל בחלקכם המזל להפקיד דמי רצינות ולשריין את מקומכם בקבוצת הרכישה העתידה לרכוש את הקרקע ולהקים את הפרויקט, אולם רגע לפני, אנא וודאו מספר נושאים נוספים כדי לצמצם את הסיכון לכך ששמחתם לא תקטע מוקדם מהמצופה –

ראש וראשון, יש לוודא בקפידה כי פרק הזמן שנותר למימוש האופציה מיום החלטתכם להתקשר בעסקה הינו מספק לצורך מימוש העסקה, וזאת, על מנת שכספכם לא יונח לשווא בחשבון של הגורם המארגן.

לצורך כך, בדקו מהו מספר האנשים אשר נדרשים לצורך רכישת המקרקעין והקמת הפרויקט וכן, את מספר החברים שבשלב זה הצטרפו כחלק מחברי הקבוצה. הנתונים הנ"ל יוכלו לסמן על ההיתכנות הקיימת (או שלא) למימוש האופציה במועדה ויציאת העסקה לדרך.

3. תכנון הפרויקט;

נכון, אין לכם שליטה על תכנון הפרויקט והשרביט במקרה זה נתון אצל הגורם המארגן שכמובן, מעוניין למקסם את זכויות הבנייה על המקרקעין לצורך מקסום רווחים. הדבר מובן בהחלט ואף רצוי תמיד לשוט עם ספינה מצליחה מאשר ספינה טובעת, אך יחד עם זאת, יש לדעת מראש לאן פניה של הספינה.

רוצה לומר, ייתכן מאוד שהתב"ע הקיימת על המקרקעין מאפשרת הקמת מספר מסוים של יח"ד שאינן מספיקות לגורם המארגן ושכך, ברצונו לצאת להליך תכנוני לשינוי תב"ע ו/או אישור הקלות וכיו"ב על המקרקעין.

הדבר כרוך בזמן נוסף, סיכונים מבחינת התכנון והשיווק וכן אי וודאות לצורתו ואופיו הסופי של הפרויקט.

רגע לפני שאתם מסכימים לכך, אנא וודאו כי ההליך התכנוני הנ"ל מוגבל בלוח זמנים, ויותר מכך, בקשו לוודא האם דירתכם תשתנה או לאו כתוצאה מהשינוי התכנוני בפרויקט.

4. בטחון הכספים שלכם;

לעולם לא! אף פעם! בחיים לא! אלו המילים שצריכות להיפלט מפיכם מיד כאשר אתם נדרשים להפקיד כספים בחשבון השייך לגוף מסחרי בשלב מאוד מוקדם ובסוג עסקה של קבוצת רכישה.

הבטיחו שכספי דמי הרצינות ישולמו לטובת עורך דין המלווה את העסקה ואשר יפקיד את כספיכם בחשבון נאמנות ספציפי שייפתח לטובת מימוש האופציה בלבד. כמו כן, וודאו כי ישנן הוראות מפורשות ובלתי חוזרות לעורך הדין הנאמן כיצד לנהוג בכספיכם, וחשוב מכך, באיזה אופן ומועד להשיב לכם את כספיכם בכל מקרה שהאופציה לא תמומש והעסקה לא תצא אל הפועל.

זכרו, דמי הרצינות אומנם בלתי נמנעים ובצדק, אך מטרתם להבטיח את רצינותכם להתקשרות בעסקה ולשמש לאחר מכן כחלק מהכספים לטובת חלקכם ברכישת המקרקעין ותו לא!

האמור לעיל מצטרף כמובן ליתר הבדיקות והמאמרים שנכתבו על קבוצות הרכישה וכמובן, אינו מהווה תחליף משפטי ו/או ייעוץ לביצוע עסקאות אשר יש לבחון אותן לגופן.