איך רוכשים דירה מקבלן ומצליחים גם לחייך בסוף?

עם חלוף הימים, אני למד יותר ויותר כי על אף שבימנו הרשת מוצפת במידע אין סוף, כתבות ומאמרים מתפרסמים בכל יום, בכל שעה ואף לעתים תכופות מכך, עדיין, רוכשים רבים מוצאים עצמים מתחבטים באותן השאלות, מודאגים מאותם החששות, וכן, לעתים לא רחוקות (לצערנו) מתמודדים עם אותן הבעיות הכואבות. אז עבורכם, אלו שטרם נחשפו לדי מידע, ואלו שהמידע שנחשפו אליו לא היה בו די, אציג להלן מדריך מקוצר לרכישת דירה מקבלן

1. שכרו עו"ד. לא כל עורך דין, אלא כזה שמתמחה במקרקעין. ולא, אני לא אשאיר את זה לסוף כדי שלא תחשבו שהמדריך נועד לגרום לכם לשכור שירותים של עו"ד מקרקעין. הוא דווקא כן; לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין זו הפעולה הראשונה והחשובה ביותר שעליכם לעשות שכן בלעדיה, למדריך שלי אין כל טעם עבורכם. פיקחים וחכמים ככול שתהיו, אינכם כשירים מספיק לייצג את עצמכם במשהו שאין לכם כל מושג בו או מושג שמא יש לכם מושג קלוש.

2. כל חוזי הרכישה מקבלן זהים זה לזה? זו שאלה שמבלי להישאל, נשאלת בכל פעם על ידי רוכש מסוים שמציג שאלות כאלו ואחרות בפורמים שונים, כאילו עורכי הדין זוכרים את הסכם הרכישה שלו בע"פ מבלי עיינו בו כלל וכלל. לשאלתך – כן ולא. בחוזי הרכישה מקבלן מופיעות הערות ומנגנונים דומים, סעיפים זהים, אגזים ואומר – אותה הגברת בשינוי אדרת. יחד עם זאת, בעולמנו, שינוי קטן במילה או ניסוח קצת אחר יכול להיות בעל משמעות שונה כל כך שהמשפט – "כל חוזה לגופו" מקבל משמעות ממשית עבורכם.

3. לגופו של הסכם. סליחה, עניין –

א. זכויות היזם
הרבה קודם למלאכת השינויים לסעיפי הקבלן, עלינו בראש ובראשונה לבדוק ולוודא את מצב זכויותיו של המוכר. במציאות נדלנ"ית בה קיימות עסקאות מכר, עסקאות קומבינציה, אופציה במקרקעין, מכירות בתנאים מתלים ושאר ירקות וזכויות, חשוב לוודא מהן זכויותיו של המוכר במקרקעין, כיצד הוא קיבל אותן, האם הזכויות רשומות או מוסדרות במועד חתימת הסכם או לאו, השעבודים הרובצים עליהן (לרוב ליווי ומימון אך לא רק), היכן ועל ידי מי מתנהל המרשם במועד הרכישה וחשוב לא פחות, כיצד יוסדר בסיום הפרויקט.

חשוב להבין – אנו רוצים לרכוש זכויות ממי שבעלים רשום של המקרקעין כאשר זכויותיו נקיות ואין לנו כל חשש או תלות בצדדים שלישיים אחרים. ואולם, מציאות לחוד ורצונות לחוד, אנו מבינים שלא בהכרח זו הדרך לקיים עסקאות נדל"ן, במיוחד היזמים והקבלנים שבינינו ועל-כן, עלינו לוודא כי בסופו של יום, לא תהא כל מניעה לרשום את הזכויות במקרקעין על שם המוכר (במידה ואינו רשום) באופן כפי שתיארנו ולאחר מכן, לרשום את הזכויות על שמנו, כרוכשים.

בתוך כך, עלינו נוודא כי למוכר קיימים את מלוא המסמכים והאישורים הנדרשים לרישום הזכויות על שמו, כי המוכר מוכר לנו את "הדירה" מכוח זכויות קיימות שאכן ניתנו לו, אפילו אם הזכויות חוזיות בלבד ובשלבים מוקדמים, כי אין הגבלה כלשהיא למכור לנו את הדירה במועד חתימת ההסכם (ולא, הצהרה בהסכם בלבד לא מספיקה – יש גם לוודא זאת הלכה למעשה במסמכים שנחתמו והקיימים אצל המוכר), התנהלות מול הגוף המממן וכיצד ומתי יסולק השעבוד לטובתו ותוחרג דירתנו. הבדיקות בנושא זה הינן מהותיות ומשתנות מעסקה לעסקה וכמובן, ברוב המקרים, מושפעות מאופן הרכישה של היזם את הקרקע בעסקת המקור ומועד הרכישה שלנו את הדירה (רכישה בפרי-סייל או רכישה דירה בנויה וגמורה לעולם לא יהיה אותו הדבר).

ב. הסביבה
אין זה תפקידו של עורך הדין לשמש כאדריכל או שמאי. יחד עם זאת, ניתן לקבל עזרה וייעוץ בעיון התב"ע הקיימת באזור. אם הבטיחו לכם נוף לים ולאחר שנה החלו לבנות בניין בדיוק מול המרפסת שלכם וכעת יש לכם נוף מעולה למסתור הכביסה, הרי שעשיתם עסקה גרועה שלבטח, הנוף לים (סליחה, למסתור הכביסה) שוקלל במחיר הרכישה שלכם.

גשו למשרדי הרשות המקומית, בדקו במחלקת המידע האם צפויים להיבנות בסביבתכם בניינים נוספים אשר יכולים להשפיע על ערך דירתכם (אם בכלל), האם ייבנו מרכזי קניות או מרכזי בילוי, כבישים ושבילי גישה שצפויים להיסלל, מסודות ציבור וכיו"ב. בסופו של יום, אתם רוכשים דירה באזור מסוים ולא רוכשים "הסכם טוב" – עורך הדין שלכם יגן עליכם בצורה משפטית טובה, תגנו גם אתם על עצמכם וקחו אחריות!

ג. סטטוס הפרויקט במועד הרכישה
הרי זה לא סוד שככול שנקדים לרכוש בשלבים מוקדמים יותר של הפרויקט, לרוב, נעשה עסקה טובה יותר מבחינה כלכלית. היזם מצדו, מעוניין למכור מספר דירות בשלבי התחלת הפרויקט (ואם הוא לא מעוניין בכך, הרי שהבנק יהיה מעוניין מספיק כדי לחייב אותו לעשות זאת במסגרת הסכם הליווי הבנקאי) ואנו כהרגלנו, מעוניינים לקבל עסקה טובה יותר. אין בכך שום פסול – ובלבד שאנו מוגנים כראוי מבחינה משפטית.

מספר נקודות לעניין זה- יש לבדוק היטב את התנאי המתלה הקבוע בהסכם וכיצד הוא מתייחס לאופן המשך מערכת היחסים לאחר התקיימותו או אי התקיימותו. רוצה לומר, האם הנספח מותיר לנו לבטל את הרכישה במועדים שהינם מועדים הגיוניים מבחינתנו; לא נוכל להסכים לשבת על הגדר ולהמתין עד שיתקבל היתר בנייה לפרויקט בתוך זמן קצר של "10 שנים".

עלינו לוודא כי לא קיימות ליזם "נקודות יציאה" מבלי כל הצדקה שכן אנו יכולים להמתין לשווא זמן רב רק כדי שמישהו בסוף לא יקיים תנאי במועד, שממילא תלוי בו, כי העסקה כבר לא משתלמת ויש רוכשים שישלמו עוד כמה מאות אלפים על אותה דירה. לא נרצה להיתקל בעליית מחירים ולגלות שההון העצמי שהיה ברשותנו כבר לא מספיק לרכוש דירה דומה באותו אזור.

אנו רוצים לוודא כי הסטיות והשינויים, אם יהיו לאחר קבלת היתר בנייה, כמו גם מיקום ההצמדות, החניה והמחסן יהיו עדיין באופן שמתאים לנו וכפי שהוצג לנו (בשינויים קלים). כמו כן, חשוב שתיקבע עבורנו "נקודת יציאה" אם וכאשר התוכניות בגינן אושר היתר הבנייה לא תואמות את מה שהוצג לנו בשלב הראשוני באופן מהותי.

ד. עריכת שינויים בגופו של הסכם
כמי שמייצג יזמים בפרויקטים לבנייה רוויה, וכמובן, רוכשי דירות, אני יכול לומר באופן ברור כי לאופן המו"מ וההתנהלות בין הצדדים קיימת חשיבות רבה בהשגת תוצאות טובות עבור רוכש הדירה.

מהבחינה הזו, אתם הרוכשים הפוטנציאלים חייבים להבין כי תפקידו של עורך הדין המייצג אתכם, להגן עליכם בצורה הטובה ביותר, לבצע את כל הבדיקות בצורה הקפדנית ביותר ולהצליח לשפר מעמדכם משמעותית (ככול הניתן) אל מול החוזה הראשוני, והכול, בהנחה שהוא ראוי והוגן מספיק להתקשרות על בסיסו.

במסגרת קריאתכם את הסעיפים המופיעים בהסכם הקבלן, סביר להניח שכבר סיננתם משפטים בסגנון: "אני אתקשר לאיש מכירות ביום ראשון ואגיד לו שאני לא קונה, הוא כבר ישנה את ההסכם בעצמו" או "אני אתן לו לבצע שינויים בפרויקט כאוות נפשו?!" – חשוב להבין! בהנחה שלא מדובר בהסכם ריק שלא עונה על הדרישות או הציפיות הראשוניות והבסיסיות ביותר או כזה שהוא מלא אך דורסני במידה שגם עורך דינכם לא יחווה אושר בקריאתו, על השינויים להיות רלוונטיים ולהתייחס לסעיפים המהותיים שלא ניתן לחיות עימם בשלום או סעיפים כאלו ואחרים אשר יש להם משמעות רבה מבחינת תשלומים והוצאות נלוות מיותרות או מופרזות או חיובים לא הגיוניים עבורכם וכמובן.

כמובן שהפיתוי והצורך לערוך שינוי בכל סעיף וסעיף בהסכם בוער בעצמותיו של עורך הדין שלכם, שכן הדדיות היא לא שם המשחק הבולט בהסכם כזה, ואולם, עורך דין המתמחה במקרקעין ופרויקטים לבנייה רוויה, יידע כיצד והיכן לשלב את הערותיו באופן שגם יגן עליכם וגם יאפשר ניהול מו"מ נכון ויעיל אל מול יועציו של היזם/קבלן. אם הוא ימצא כי לא ניתן להגן עליכם בצורה ראויה, אני רוצה להאמין שמרבית עורכי הדין יידעו לומר לכם שלא להתקשר בהסכם רע או קשה שלא ניתן לעכל את התניותיו ותנאיו – לעתים, זו ההגנה הטובה ביותר שתוכלו לקבל.

בהזדמנות זו, אציין קלישאה מוכרת אך נכונה לענייננו: "זו לא הכמות, זו האיכות". ממש כך!

ה. הגנו על הכספים שלכם
הגנה על הכספים לטובת קבלת הדירה בנויה כאשר היא ראויה למגורים והמוכר קיים מלוא התחייבויותיו כלפיכם – זהו שם המשחק בראש ובראשונה. חוק המכר (דירות) על תיקוניו עשה חיים קלים יותר לרוכשי הדירות מהבחינה הזו כאשר הוא מחייב את המוכר להעמיד לטובתכם בטוחה (אחת מבין החלופות המנויות בחוק) עבור הכספים שהוא מקבל מכם במהלך כל תקופת הבנייה ולעד לקבלת החזקה בדירה (ועוד תנאי אחד, שניים או יותר לביטול הבטוחה). דעו כיצד הכספים שלכם מובטחים, כיצד ומתי אתם משיבים את הבטוחה שקיבלתם (בהנחה שמדובר בערבות) ובכל מקרה, עליכם להבין כי גם הכספים המובטחים בערבות הבנקאית אינם מושבים על ידי הבנק מיד עם דרישה מכם אלא ישנם תנאים לקבלתם ולעתים, אין מנוס מפנייה לערכאות משפטיות.

הכספים שלכם הם הדבר החשוב ביותר עבורכם, מעל לכל האותיות, המילים והחיובים הקשים יותר או קשים פחות, וכאן, עליכם להיות ערים ומודעים לכך ולנהוג על פי הוראות עורך הדין שלכם והוראות החוק.

ו. חיובים ותשלומים נלווים
בישראל, הלחץ לרכוש דירה מוביל רבים לבצע את התהליך מיד לאחר גיוס ההון העצמי לגשת לרכוש דירה ולעתים, אף קודם לכך. שימו לב! רכישת דירה מקבלן, אין כמוה כרכישה של דירה בנויה ומוגמרת, או כפי שנהוג לציין – "דירה יד שניה". רכישה מקבלן נושאת הוצאות נלוות רבות, חיובים, תשלומי שכ"ט ליועציו המשפטיים של היזם, אגרות, עלויות רישום ותשריטים, שינויים תכנוניים כאלו ואחרים המבוצעים על ידכם, הפרשי הצמדה (או ריביות על האיחורים, לא עלינו) וכיו"ב.

השאירו לכם מרווח מספק לתמרון, אל "תחנקו" עצמכם במקסום ההון העצמי שברשותכם עד תום באופן שלא תוכלו לשאת בחיובים הנלווים הצפויים לכם. קחו בחשבון כי לעתים הסטייה, בדירות סטנדרטיות, יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר מכך. עשו שקלול נכון של המסים, ההוצאות, התשלומים ליועצים, המשכנתא, וכל "ההפתעות" שבדרך, הוסיפו לכך עוד 15% על החשבון שלכם ותשאירו את הסכום הזה כסכום עודף על ההון העצמי הישיר לרכישת הדירה גופה.

אם לא די בכך, רבים המקרים בהם הדירה נמכרת לכם "כאשר נלקחו בחשבון המסים והחיובים עד למועד חתימת הסכם זה"; מספיק לקרוא את ראשית הסעיף שמתחיל כך או דומה לו כדי להבין שאם יכול ויהיה חיוב נוסף בתשלומי היטלים ואגרות לרשות המקומית, הרי שאתם תישאו בכך.

עוד אוסיף כי רצוי לערוך חישוב תשלומי מסים עוד בטרם התקדמות במו"מ, ולו בגלל הסיבה שחיוב שלא צפוי בתשלומי מס רכישה, במדרגותיו ושיעוריו דהיום, בהחלט יכול להשפיע עליכם בהחלטה אם לרכוש את הדירה או לאו, ויתירה מכך, נשאלת השאלה, האם ביכולתם לשלם את תשלום המס?. העבירו לעורך הדין שלכם את כל המידע לגבי הנכסים שברשותכם, לרבות זכויות שקיימות לכם בדירות נוספות בשיעורים נמוכים ו/או דירות ירושה, קרקעות המיועדות לבנייה וסטטוס מצבן התכנוני, התקשרויות חזויות כאלו ואחרות. ככל שתפרטו כך תעזרו לעצמכם.

ז. אל תהיו שאננים, התייעצו
נכון, עורך הדין המקרקעין שלכם לא אמור להחזיק לכם את היד במשך 3-4 שנים עד שתקבלו את הדירה ולחדול מכלל פעולותיו. יחד עם זאת, הוא כאן כדי ללוות אתכם ולדאוג שהעסקה שביצע עבורכם מסתיימת בהצלחה. שכך, במסגרת הפרויקט, אפשר ואף רצוי לשלוח מייל לפני שחותמים על מסמכים נוספים שמתבקשים על ידי היזם ו/או מי מטעמו, להעביר העתקים של הערבויות שמתקבלות במהלך הדרך או לברר לפני ביצוע תשלומים (שלא מוגנים בערבות בנקאית אלא הערת אזהרה).

ההסכם נכנס למגירה ולעתים, המצב בפועל יכול להדליק מספר נורות אזהרה שבקלות לא תבחינו בהן- הוא כן. עורכי הדין שליוו אתכם במעמד הרכישה ישמחו לדעת שהפרויקט מתקדם כראוי, ויתרה מכך, ישמחו שהדירות תירשמנה על שמכם ללא כל תקלה או בעיה לא רצויה.

ח. מובהר כי המידע המובא לעיל, מהווה תמצית בלבד המציגה קווים כללים לעניין אופן רכישת דירה מקבלן וכי אין בו ובכל האמור בו כדי להוות תחליף כלשהוא לייעוץ משפטי