7 נקודות חשובות ברכישת דירה מקבלן

כאשר מדברים על רכישת דירה מקבלן הכוונה לרוב היא לקניית דירה "על הנייר" בטרם החלה הבנייה או בשלבים הראשונים שלה. רכישת דירה מקבלן היא איננה רק עסקה בעלת בהיקף כלכלי גבוה (אולי העסקה היקרה ביותר שתערכו במהלך חייכם), אלא היא גם רכישת נכס שבפועל איננו קיים עדיין. כדי שתוכלו להתקשר בבטחה בהסכם לרכישת דירה מקבלן, עליכם לבדוק היטב את הנקודות הבאות:

קבלן רשום

השלב הראשון לפני שמתקשרים בחוזה עם קבלן הוא לבדוק שהוא אכן קבלן הרשום כחוק בפנקס הקבלנים. כך תוכלו לדעת שאכן מדובר באדם מקצועי המתמחה בבניית בניינים ולא לדוגמא קבלן שיפוצים. במרבית המקרים, הפרויקט נמכר על ידי יזם המעסיק קבלן על ידי הסכם ביצוע בנייה, ושכך, יש לוודא כי בהסכם המכר מצוין במפורש כי הקבלן יהיה קבלן רשום בעל הכישורים והידע לקיים בנייה בהיקף הנדרש בפרויקט.

בעלות על הקרקע

כמו בכל עסקה, מומלץ לבחון את נסח הטאבו של הקרקע עליה עתיד להיבנות הבניין בכדי לוודא שהקבלן הוא אכן הבעלים של הקרקע ושאין על השטח שעבודים, עיקולים וכיוצא בזה.

היתר בנייה

נקודה נוספת שחשוב לוודא טרם החתימה על החוזה היא האם הקבלן קיבל היתר בנייה מהרשות המקומית או אישור וועדה בתנאים. אם כן, דרשו מהקבלן להציג בפניכם את היתר הבנייה וודאו כי הפרטים בהיתר תואמים לפרטי הבניין העתידי שנמסרו לכם מהקבלן. אם לאו, תחמו בזמן את המועד בו יידרש הקבלן להמציא לכם היתר בנייה לפרויקט.

גודל הדירה, שטחים משותפים ושטחים צמודים

כאשר הקבלן מוסר לכם פרטים על גודל הדירה יש לוודא כי מדובר בגודל הנטו של הדירה ללא חישוב חלקכם בשטחים המשותפים ושטחים שונים שהוצמדו לדירה. עליכם לקבל את הנתונים הבאים: מה גודל הדירה נטו, מה גודל המרפסות, מה חלקכם באחוזים ברכוש המשותף (גג, לובי וכיוצא בזה) ומהם השטחים המוצמדים לדירה ומה גודלם (לרוב מדובר בחנייה ומחסן אך ייתכן שלדירה מוצמדים גם חלק מהגג או מהחצר).

מפרט הדירה והכנסת שינויים בו

חשוב לדעת בטרם החתימה על החוזה מהו בדיוק המפרט אותו מספק הקבלן. מפרט הדירה מתייחס לרכיבים רבים החל ממספר וסוג שקעי החשמל, דרך הריצוף, הדלתות, הכלים הסניטריים ועד למטבח ולסוג החלונות שיותקנו בדירה. מומלץ לא להסתפק באמירות כלליות אלא לבקש לראות פיזית מוצרים כמו ריצוף, דלתות, קרמיקה וכיוצא בזה. חשוב גם שיהיה ברור ומנוסח בכתב מה השינויים שאתם זכאים להכניס במפרט ומהן העלויות הנלוות של כל שינוי ושינוי.

תנאי תשלום

חוק המכר קובע הוראות ברורות ביחס לזכאותו של הקבלן לקבל מכם תשלום, וזאת, על פי סוג הבטוחה הניתנת לכם. היו ערים במיוחד לסוג הבטוחה אשר מבטיחה את התשלומים שהנכם משלמים על חשבו הדירה במהלך הבנייה ותכננו לוח תשלומים נוח עבורכם ואשר אינו יצריך דחיית תשלומים קיצונית אשר תישא לצידה עלויות נוספות (הפרשי הצמדה וכיו"ב).

ייצוג על ידי עורך דין עצמאי

לפני שאתם חותמים על החוזה, ולמרות, או שמא בגלל, שהחוזה נכתב על ידי עורך דין מטעם הקבלן, חשוב ביותר לפנות לייצוג משפטי עצמאי. עורך דין עצמאי המייצג אתכם יוודא כי החוזה עומד בכל החוקים והתקנות העוסקים ברכישת דירה מקבלן. בנוסף עורך דינכם יקפיד שהזכויות והאינטרסים שלכם ולא רק של הקבלן באים לידי ביטוי בחוזה וכי החוזה מגן עליכם מהפרות של הקבלן את התנאים עליהם סיכמתם. ייצוג משפטי עצמאי יחסוך לכם הליכים משפטיים ונזקים כספיים כמו שהתרחשו במקרה בו דן בית המשפט המחוזי בתל אביב –

מדובר במקרה בו מספר אנשים רכשו דירות מקבלן ללא ייצוג משפטי עצמאי ועורכי הדין שייצגו את הקבלן לא וידאו כי החוזה יעניק לרוכשים ערבויות ובטוחות במקרה של פשיטת רגל של הקבלן ולא דאגו כי תירשם בטאבו הערת אזהרה לטובתם. בעקבות כך נגרמו לרוכשים נזקים רבים והם נאלצו לתבוע את עורכי הדין של הקבלן. כל זאת היה נמנע לו לא הסתמכו הרוכשים על עורכי הדין של הקבלן והיו פונים לייצוג משפטי עצמאי.

קניית דירה מקבלן מגלמת הפיכת חלום למציאות, בדיוק בשל כך חשוב מאוד לשים לב לפרטים השונים בעסקה כדי להיות בטוחים שתהיה בידכם את האפשרות גם לחיות בחלום הזה כפי שדמיינתם אותו כשהיה רק על הנייר.