מימון פרויקט תמ"א 38 – נקודות מפתח להתנהלות נכונה מצד הדיירים

מימון והון עצמי הינו נושא מרכזי בכל הקשור לביצוע פרויקטים בתחום הנדל"ן; במידה רבה, יכול הוא להשפיע על כישלונו או הצלחתו של הפרויקט. הנושא מורכב עוד יותר כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38, שהיקף ההכנסות והכדאיות הכלכלית בו מאוד נמוכה ומונעת לרוב, נטילת ליווי בנקאי סגור בעקבות עלויות המימון הכבדות הנלוות אליו. שכך, כעורכי דין המלווים בעלי זכויות בבניינים רבים בהם מבוצעים פרויקטים מסוג תמ"א 38, חשוב להכיר ולהבין את דרכי המימון הנהוגות בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 במיוחד –

מימון הפרויקט באמצעות הון עצמי וקבלת כספים מאת רוכשי הדירות, על פי קצב התקדמות הבנייה;

יזמים רבים בוחרים שלא להתקשר עם גוף ו/או מוסד פיננסי לצורך מימון פרויקט תמ"א 38, שכן ממילא, ההון העצמי הנדרש לצורך ביצוע הפרויקט מאת היזם הינו נמוך מאוד ביחס לביצוע פרויקטים אחרים בנדל"ן. במקרה כאמור, היזם מכניס את ידו אל כיסו ומעמיד את המימון הראשוני הדרוש לצורך קבלת היתר הבנייה, תשלום הוצאות, והתחלת ביצוע הבנייה בפועל. הכנסותיו של היזם תהיינה תלויות במכירות המוקדמות שהוא מבצע בקשר עם הדירות שתיבנינה במסגרת הפרויקט ועל פי קצב התקדמות הבנייה שלו, כמובן, בצל הוראות חוק המכר דירות והגבלותיו.

מצד הדיירים, יש לוודא שהרציונל העומד מאחורי לוח התשלומים הקבוע בחוק המכר, מתקיים גם במסגרת הפרויקט; דהיינו, הקבלן תמיד יקבל כספים לאחר שביצע שלב מקדים ובכל מקרה יש להבטיח שתיוותר דירה אחת בפרויקט שתימכר אך ורק לאחר קבלת טופס 4 לפרויקט או לחילופין, במקרה שנמכרה בטרם לכך, הכספים שיתקבלו בגינה יופקדו בחשבון נאמנות לטובת הבטחת סיום הפרויקט בבטחה. בנוסף, הכרחי לקבוע מנגנון מכירת דירות לפרויקט שייקבע על פי אבני דרך הגיוניות ואחראיות אשר יבטיחו כי היזם לא מקבל יותר מדי מזומנים, שעה שאינם נחוצים לצורך ביצוע הפרויקט.

מימון על ידי גופים פיננסיים;

כפי שצוין, ליווי בנקאי בפרויקט תמ"א 38/3 מצוי על גבול חוסר הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט, אך בכל זאת, יזמים רבים זקוקים לליווי פיננסי לצורך ביצוע הפרויקט, ועל-כן, יש מספר נושאים הדורשים את תשומת הלב– בימינו, ישנו מספר לא מבוטל של קרנות פיננסיות וגופים פיננסים שמעניקים ליווי פיננסי לפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט תמ"א 38.

אמנם שיעור הריבית גבוה מבנקים מסחריים מוכרים, אך בשורה התחתונה, היזם אינו נדרש כלל או נדרש במידה מועטה להון עצמי ובשורה התחתונה, הסכום הסופי שהוא משלם עבור סעיף המימון לרוב, נמוך בשיעור של עשרות אחוזים מאשר ליווי בנקאי מבנק מסחרי. צמיחתן של הקרנות הללו והפנייה של היזמים אליהן, מחייבות להסתגל בכל הקשור לאופי ההתקשרות עם הקרנות הנ"ל וההשלכות של הנושא על המשך הפרויקט ועל הדיירים.

מצד הדיירים, יש לשים לב כי בהסכם התמ"א ייקבע עוד מראש סוג הקרנות ו/או הגופים שמהם רשאי היזם ליטול הלוואה לצורך מימון הפרויקט- תוך סינון גורמים שליליים מלהיכנס לפרויקט. לצורך כך יש להכיר מראש את התנאים של הקרן לצורך העמדת המימון, הבטוחות והשעבודים שנדרשים על ידה ולהגדיר כבר בשלב מוקדם, מהם הבטוחות שתתאפשרנה לקרן ביחס לזכויות הדיירים בבניין.

יש לוודא ולקבוע מנגנון הולם את צרכי הדיירים לצורך סילוק השעבודים באופן הקצר והנכון ביותר לפרויקט – לעיתים, בוצעו די מכירות מוקדמות המאפשרות סילוק הקרן כבר במועד קבלת 40% בגין התמורה של מכירות דירות היזם והפרויקט יכול להמשיך ולהתקיים בכוחות עצמו, תוך סילוק השעבוד שנרשם לטובת הקרן. כמובן, יש לוודא כי זכויות הדיירים בדירותיהם מוגנות ונשמרות, ועל כן, בין היתר, יש לקבל את כלל המסמכים ומכתבי ההחרגה הדרושים לכך מאת הקרן, כתנאי לרישום שעבוד לטובתה.

התנהלות כספית המדמה חשבון ליווי;

הליך נוסף אשר מאפשר פיקוח על הכספים במקרה שאין ליווי בנקאי לפרויקט בא לכדי ביטוי בפתיחת חשבון נאמנות ייעודי לפרויקט בלבד אליו יופקדו כספי רוכשי הדירות וממנו יועברו הכספים ליזם/קבלן.

מצד הדיירים, חשוב לוודא כי להסכם המכר יצורף מראש לוח שחרור כספים הקובע במפורש את אבני הדרך ביחס להעברת הכספים אל היזם/קבלן, תוך שהוא מתייחס אל שלבי התקדמות הבנייה. רווחי היזם שיצמחו, יועברו אליו רק בסיום הפרויקט וכל הכספים שיועברו עד למועד זה ישמשו את ביצוע הפרויקט והבנייה בלבד, עד להשלמתו כהלכה וכקבוע בהסכם.

במקרה כאמור, יש לוודא כי על פי הוראות הסכמי המכר שייחתמו בין היזם לבין רוכשי
דירות, יהא ניתן להשתמש בכספים שמתקבלים ע"ח התמורה ללא כל מגבלה והסכמה להעברת התשלומים שיבוצעו אל חשבון הנאמנות. כמו כן, חשוב מאוד לקבוע כי קבלת כספים ו/או אי קבלתם מאת רוכשי הדירות, כמובן שלא יהוו עילה לעיכוב בעבודות הבנייה ו/או ביכולותיו של היזם לממן את עבודות הפרויקט.