עסקת רכישה של קרקע אינה דומה לעסקת רכישה של נכס מוכן או נכס על הנייר מקבלן. המורכבות המשפטית היא אחרת לחלוטין וכך גם פוטנציאל הרווחיות. מתווה העסקה הוא שונה, התהליך אחר לחלוטין והמושגים שיש להבין כדי לדעת מה אתם רוכשים, הוא עולם מושגים שונה מכל נדל"ן אחר.
עסקת השקעה בקרקע – כל התורה ב- 7 נקודות
הליך רכישה והשקעה בקרקע חקלאית, המיועדת לשינוי ייעוד ולקבלת זכויות, הוא יוצא דופן. הנה כל מה שצריך לדעת בנקודות תמציתיות אך מקיפות, כדי שתוכלו להיכנס להשקעה שלכם, בעיניים פקוחות:
- סטטוס תכנוני
בעולם הקרקעות החקלאיות, הסטטוס התכנוני הוא נקודת המוצא. כיום הקרקע היא חקלאית – כלומר, אי אפשר לבנות עליה מבנים או לעשות בה שימוש שאינו חקלאי. התוכניות הקיימות או התוכניות המתוכננות על הקרקע מצביעות על כך שבעתיד, ייעוד הקרקע ישתנה – למגורים, למסחר או לתעסוקה או אחר. השינוי הזה, שנקרא "שינוי ייעוד" או בשפה העממית "הפשרה" והוא מהווה הליך תכנוני ארוך שדורש אישור של מוסדות התכנון. הוודאות לגבי היקף הזכויות העתידיות או מועד קבלתן אינה קיימת ב- 100% עד לאישור תוכנית אך הסטטוס התכנוני, ככול שהוא מתקדם יותר, יש אינדיקציה גבוהה יותר לגבי טיב הזכויות, לוח הזמנים ומהותן. אי הוודאות התכנונית היא זו אשר הופכת את ההשקעה בקרקע ל"ריסקית" יותר אך גם כזו אשר פוטנציאל הרווח שלה גבוה ועל-כן, על מנת לצמצם את מרחב הטעויות והסיכונים, יש לבחון בקפידה את הסטטוס התכנוני.
- מערכת הסכמי הרכישה
יש הבדל מהותי ברכישה "בשוק החופשי" או רכישת קרקע מחברה. ככול והנם לא משקיעים מנוסים עם הון עצמי גבוה אשר יודעים לאתר, לבדוק ולבחון כל הזדמנות או גו"ח בעצמכם ולהתחבר לגופים חזקים, הרי שרכישה דרך חברה, בהנחה והחברה אמינה וטובה, מאפשרת "ראש שקט", במידת האפשר. העסקאות מבוצעות לרוב במנגנון של עסקאות אופציה – החברה המשווקת מתקשרת בהסכם מול בעלי הקרקע, משלמת מקדמה של 5% ולאחר מכן, מצרפת אתכם ורוכשים נוספים יחד לעסקה אל מול בעלי הקרקע. במנגנון הזה, מערך ההסכמים הוא נרחב וכולל את כל הנדרש להשלמת העסקה ורישום הזכויות על שמכם וכן, את מערך ההסכמים אשר יידרש בעתיד לבנות על הקרקע, לאחר שזו תהפוך זמינה לבניה – הסכם שיתוף, ייפויי כוח, הסכמי ניהול וכיו"ב. יש להבטיח כי הכספים שלכם מוגנים בכל התהליך וכי משרד עוה"ד מנהל מנגנון נאמנות בבנקים המובילים בישראל.
- משרד עוה"ד והסכם השיתוף
בהנחה שהעסקה מושלמת באופן ראוי כפי עסקת נדל"ן – הסכם השיתוף הוא המסמך החשוב ביותר במערך ההסכמים שלכם. זהו ההסכם שמסדיר את היחסים בין כל בעלי הזכויות בקרקע ומטרתו לאפשר בנייה משותפת, לאחר שהקרקע זמינה לבנייה. משרד עורכי הדין המלווה את העסקה אחראי על ניסוח הסכם זה וניהולו בפן המשפטי, ויש בו מגנונים וסעיפי התחייבות בקשר עם כל פרמטר אשר יידרש כדי להוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל: קבלת החלטות משותפות, חלוקת עלויות, טיפול במקרים של אי תשלום, העברת זכויות, התקשרות עם יועצים וקבלן, הוראות לעניין נטילת הלוואה מבנק מלווה וקביעת צוות חזק עם יכולות "ושיניים" שיוביל את הקבוצה. הסכם השיתוף למעשה יוצר את "כללי המשחק" לשנים הבאות – הוא קובע איך תתקבלנה החלטות משמעותיות, מי ישלם ומתי, ומה קורה אם מישהו מהשותפים לא עומד בהתחייבויותיו. הדבר החשוב ביותר בהסכם השיתוף לא כתוב בו והוא היקף הזכויות אשר מחזיקים בעלי המקרקעין החברים בו – ככול שהוא רחב יותר, כך הוא חזק יותר ומאפשר לקבל יותר מגרשי תמורה בשלמות לאחר תהליך הפרצלציה.
- אישור תוכנית מפורטת
זהו השלב שבו הקרקע החקלאית הופכת לקרקע "מופשרת", קרי, התוכנית המפורטת עם אישורה קובעת את ייעודי הקרקע החדשים, זכויות הבנייה, והוראות התכנון ומחלקת את כל שטח המקרקעין הנכללים בתוכנית לאזורי בנייה אל מול אזורים פתוחים ו/או אזורי שימוש לטובת הציבור. בשלב זה, הסתיים תהליך תכנוני ארוך הכולל הכנת תוכניות על ידי אדריכלים ומתכננים, עריכת טבלאות הקצאה על ידי שמאי מוסמך, הגשת המסמכים לוועדות התכנון וקיום תנאים מקדמיים, התמודדות עם התנגדויות, ולבסוף קבלת אישור סופי. חשוב להבין שבשלב זה נקבע למעשה היקף הזכויות שיאושרו בתוכנית, סוג השימושים המותרים והוראות הבינוי אשר ישפיעו דרמטית על ערך הקרקע. משרד עורכי הדין המלווה צריך להיות מעורב בכל שלבי התכנון כדי להבטיח את האינטרסים של בעלי הזכויות. בשלב זה הקרקע הפכה להיות זמינה לבנייה וכעת, הסכם השיתוף, במקרה של הקצאת מגרשים בשלמות, מגשים את מטרתו ומאפשר לחברי הקבוצה הפרטנית להתחיל בהליכי התכנון.
- איחוד וחלוקה מחדש, הקצאה והגרלה
כחלק מאישור התוכנית, מתבצע הליך של "איחוד וחלוקה מחדש". במסגרת זו, כל השטח מחולק מחדש ל"מגרשי תמורה" וכל בעל זכויות אשר המקרקעין שלו "נכנסו לתוכנית" מקבל את זכויותיו במגרש התמורה, בהתאם לחלקו היחסי ומקדם השווי של הקרקע שהייתה ברשותו ערב אישור התוכנית. כעת מתחיל שלב חלוקת הזכויות בתוך המגרש לחברי הסכם השיתוף – ההקצאה הסופית נעשית בדרך כלל בהגרלה, כדי לשמור על שוויוניות בין בעלי הזכויות ובמטרה "לחלק את העוגה" באופן השוויוני ביותר. זהו שלב קריטי שבו "החלומות פוגשים את המציאות" – כאן מתברר בדיוק מה קיבל כל בעל זכויות, טיב הזכויות והיקפן. הליווי המשפטי בשלב זה חיוני להבטחת זכויותיכם בטבלאות ההקצאה ומעבר לכך, הליווי המשפטי המקדים לשלב זו הוא שלב קריטי בתהליך, על מנת שמגרשי התמורה יוקצו בשלמות אך ורק לחברי הסכם השיתוף ללא כל בעל זכויות אחרים.
המפתח לקידום מהר של תהליך הוצאת היתרי בנייה ותחילת הביצוע הוא הסכם שיתוף רחב שכן, לא ניתן לבנות על המגרש ללא הסכמת 100% מבעלי הזכויות בו.
- איך משלמים על היועצים, הבנייה ואיך מבטיחים שמקבלים מפתח
לאורך התהליך נדרשים תשלומים רבים: שכר יועצים (אדריכלים, מתכננים, שמאים), היטלי השבחה, אגרות בנייה ועוד. הסכם השיתוף קובע את אופן חלוקת העלויות בין השותפים. חשוב במיוחד לדעת כי בשונה מרכישת דירה מקבלן, חוק המכר לא חל על הקבל אך משרד עוה"ד תפקידו לוודא כי הביטחונות והערבויות מעוגנים היטב בהסכמים המשפטיים, מטילים אחריות כבדה לסיום העבודות באופן רואי על ידי הקבלן, מאשרים את שלביות התשלומים אל מול הבנק המלווה ובעצם – מספקים מערכת הסכמים שלמה וסדורה בין בעלי הזכויות – הבנק המלווה – הקבלן, עד להשלמת הפרויקט.
- מי נשאר איתי עד סוף התהליך – מי הקטר של הרכבת
החברה המשווקת, אשר באם היא חברה איכותית ובעלת יכולות, תכהן כחברת ניהול. לצד כך, משרד עורכי הדין המלווה את העסקה הוא הגורם המוביל את התהליך מתחילתו ועד סופו מבחינה משפטית ומאפשר לבעלי הזכויות "לרוץ" מהר אך בטוח. הוא אחראי על שמירת הזכויות המשפטיות, ניהול היחסים בין השותפים, טיפול בהיבטי המיסוי, ליווי הליכי התכנון, והבטחת המימוש הסופי של הזכויות. חשוב לבחור משרד מנוסה בתחום, שילווה את העסקה לכל אורכה. לצד כך, נציגות בעלי הזכויות, אשר מונתה בהליך דמוקרטי מתוך כלל בעלי הזכויות, היא זו אשר מטרתה לייצג באופן טהור את האינטרסים של בעלי הזכויות כולם, לקבל החלטות התקשרות בשם כלל הבעלים, לכתת רגליים עבור כולם ולהוות הקטר של הרכבת מטעם בעלי הזכויות. משולש הגורמים הנ"ל, מטרתו לייצר הליך מהיר, בטוח, שקוף והוגן.