מה באמת קורה כשמחלקים קרקע למגרשים? למה מושג הפרצלציה חוזר על עצמו הרבה פעמים בחדר הישיבות ומה הסיכון שיש לכם בהליך וכיצד מתגברים עליו?
הליך איחוד וחלוקה מחדש, או במילה אחת: פרצלציה, היא מונח מקצועי המתאר תהליך של חלוקת קרקע למגרשים קטנים יותר. בעולם הקרקעות, זהו אחד השלבים המשמעותיים ביותר בתהליך הפיתוח, שכן הוא מתרגם את התכנון התיאורטי לתוכנית שמשנה את הייעוד שלה וגם הפן הוויזואלי שלה משתנה ללא היכר.
כאשר אתם רוכשים קרקע, אתם רוכשים למעשה חלק בלתי מסוים בגוש וחלקה. בחלק הזה אתם וכל בעלי הזכויות באותו גוש וחלקה שותפים. מה שנקרא, "מושעא". כחלק מאישור תוכנית מפורטת המעניקה לקרקע זכויות בנייה, למעשה תהליך ההפשרה, הקרקע עוברת פרצלציה – ממצב של גושים וחלקות במיקומים הגיאוגרפים שלהם לפני אישור התוכנית, הקרקע למעשה מחולקת מחדש.
הדונמים הרבים לתוכנית (מאות דונמים ויותר לתוכניות רחבות) למעשה עוברים הליך תכנון מחודש, בו, מוצבים מגרשים המיועדים לבנייה, בהם בעלי הזכויות מקבלים את הקרקע החדשה שלהם. המגרשים קטנים באופן מהותי מהיקפם של הגושים והחלקות בבעלות הבעלים שכן יתרת הקרקע הופרשה לצורכי ציבור כדי לקיים חיים תקינים של סביבת מגורים או תעסוקה לרבות אזורי פארקים, גינות, מסודות חינוך ועוד.
בפועל, התהליך מתחיל לאחר אישור תוכנית מפורטת. בשלב זה, השטח הגדול מחולק למגרשים בהתאם להוראות התוכנית. כל מגרש מקבל מספר חדש ובהמשך הפרצלציה תקבל גם ביטוי רישומי בטאבו שירשום מחדש את בעלי הזכויות בזהות החדשה של המקרקעין, קרי, מספרי גוש וחלקה חדשים לאחר הפרצלציה.
בשלב הזה, הזכויות שלכם "עוברים" יחד עם זכויות של בעלים רבים נוספים, אל המגרשים החדשים שאליהם נוקזו זכויות הבנייה כאשר כל מגרש קיבל את סוג הזכויות שלו – מגורים, תעסוקה, מסחר, תעשייה או מגרשי עירוב שימושים המאפשרים למשל: מסחר בקומת הקרקע, קומות של שטחי תעסוקה ומעל הקומות הללו, דירות מגורים. הכול, על פי הוראות התוכנית.
בהליך הזה, של הקצאה מחודשת, העברת הזכויות וחלוקתן מחדש, אמון שמאי מטעם וועדות התכנון. זהו שלב שמסמל כי התוכנית מאושרת וניתן להתקדם לתכנון והיתרי בנייה, כל מגרש והאתגרים שלו בנפרד ובמנותק מיתר המגרשים האחרים (למעט אם נקבעה שלביות מובנית בתוכנית).
האתגר הקריטי ביותר עבורכם, הוא לוודא ככול הניתן כי לאחר הליך הפרצלציה, הסכם השיתוף בו אתם חברים, יאפשר קבלת 100% או קרוב ככול האפשר לכך, מהמגרש. שכן, כול מקרה אחר, יוסיף אפשרות של פירוק שיתוף במקרקעין או צורך התארגנות מול יתר בעלי הזכויות בהליך שהוא אורך ולא פשוט, בלשון המעטה.
מקסום ערך הזכויות שלכם, מתאפשר במועד שבו המגרש מתקדם לבנייה ועל-כן, הסכם השיתוף בשלב טרום הפרצלציה, המאפשר למשרד עוה"ד לפעול אל מול וועדות התכנון, שמאי התוכנית או הגוף הממשלתי אשר נקבע לכך (למשל, דירה להשכיר), לבקשת איגום זכויות ולחבר יחד את בעלי הזכויות החברים בהסכם השיתוף למגרשים תמורה אשר יצמצמו ככול האפשר ואף ימנעו לחלוטין, את האפשרות של פירוק שיתוף במקרקעין.